Como un verdadero dolor de cabeza califican los colombianos próximos a adquirir vivienda, el hecho que tengan que asumir los gastos por concepto de escrituras y registro de instrumentos públicos, con los elevados costos a que ascienden hoy en día este tipo de aranceles en nuestro país.

 

 

La situación resulta más gravosa cuando tanto Comprador y Vendedor del bien inmueble a negociar, no tienen idea alguna respecto de que derechos y que tarifas deben pagar por dichos conceptos; no quedándoles otra opción más que la de asumir lo que verbalmente el funcionario encargado les indique, sin obtener siquiera una pre liquidación donde conste que derecho, impuesto o arancel causa el negocio, su respectiva tarifa y la forma como el Vendedor y Comprador los deben cubrir.

 

 

Caso semejante ocurre con algunas constructoras, quienes cuentan en su equipo de trabajo con personal capacitado en el tema de notariado y registro, los cuales se encargan muy bien en las promesas de compraventa, de sustraer a la constructora de su obligación de pagar los costos de escrituración que como Vendedor por ley le corresponde, aprovechando la ignorancia de los compradores, la falta de transparencia y del deber de información que le asiste a las entidades encargadas de la escrituración.

 

 

Es por ello, que en este artículo le ilustra a usted señor lector que está próximo a adquirir vivienda o sabe de algún familiar o amigo que lo vaya hacer; cuales son los derechos e impuestos que se pueden causar en un negocio de compraventa vivienda y la forma como el Vendedor y Comprador los deben cubrir.

 

 

Hay que empezar diciendo, que son dos (2) los derechos y tres (3) los impuestos que se causan en un negocio de compraventa de bien inmueble. Los derechos corresponden a los notariales y registrales, aquéllos se pagan en las Notarías y estos en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos.

 

 

Ahora bien, los impuestos que se causan son: i) la retención en la fuente (que en realidad no es un impuesto sino un pago anticipado del impuesto de renta y sus complementarios); ii) el Impuesto al Valor Agregado IVA y iii) el impuesto de registro, que también se conoce como boleta fiscal o de beneficencia.

 

 

 

·        La Retención en la Fuente.

 

 

Como bien es sabido, es el vendedor quien debe asumir completamente la retención en la fuente, en razón a que la venta que hace del inmueble le permite obtener un ingreso que incrementa su patrimonio, lo cual hace que quede gravado con el impuesto de renta y sus complementarios. Esto conlleva a que, al momento de la venta, las Notarías como agentes retenedores de dicho impuesto (Art. 9 Ley 223/1995) capten el valor por este concepto, que será del 1% del valor de la venta si el vendedor es persona natural (Art. 398 Estatuto Tributario) o entre el 1% y 2.5% si es persona jurídica como en el caso de las Constructoras (Art. 5 Dto. 1512 de 1985).

 

 

 

·        El Impuesto Sobre las Ventas IVA.

 

 

 En cuanto al IVA, para saber cuál de las partes asume su pago en un negocio de compraventa de vivienda, hay que distinguir entre el IVA que se causa por concepto de la venta del inmueble y el que se causa con ocasión a la prestación del servicio notarial. Recordemos que en virtud del artículo 420 del Estatuto Tributario modificado por el artículo 173 de la Ley 1819 de 2016, este impuesto a las ventas se aplica sobre:

 

 

c) La prestación de servicios en el territorio nacional, o desde el exterior, con excepción de los expresamente excluidos. (Subrayas fuera del original)

 

 

Pues bien, conforme al numeral 12 del artículo 424 del Estatuto Tributario modificado por el artículo 175 de la Ley 1819 de 2016 “la venta de bienes inmuebles, con excepción de los mencionados en el numeral 1 del artículo 468-1” se halla excluida del impuesto y por consiguiente su venta no causa el impuesto sobre las ventas. La excepción hace referencia a la primera venta de unidades de vivienda nueva cuyo valor supera las 26.800 Unidades de Valor Tributario (UVT), unidad que para el año 2017 fue fijada por la DIAN en $31.859. Es decir, que la primera venta de una vivienda nueva cuyo precio exceda los $ 853´821.200 estará gravada con un IVA del 5% según lo dispone el artículo 468-1 citado.

 

 

En suma, para el año 2017 no causará IVA la venta de bienes inmuebles por valor de hasta $ 853´821.200, en tanto que se causará en un 5% la primera venta de inmuebles nuevos que superen dicha cuantía. En este último caso, el comprador como sujeto pasivo del impuesto es quien debe asumir en su integridad el pago del IVA, el cual recauda la Notaría en su calidad de agente retenedor de impuestos.

 

 

En lo referente al IVA que se causa por la prestación del servicio notarial, en virtud del artículo 2 del Estatuto Tributario según el cual “son  contribuyentes o responsables directos del pago del tributo los sujetos respecto de quienes se realiza el hecho generador de la obligación sustancial”, considero entonces que el que se cause por los actos en que interviene el Comprador y Vendedor, deben ser cubiertos por partes iguales, en vista que este servicio es prestado por el Notario a ambos, para los actos con los que se trasfiere el dominio y los complementarios para el perfeccionamiento del contrato que generan el impuesto.

 

 

 

·        Impuesto de Registro

 

 

También conocido como impuesto de beneficencia o la famosa boleta fiscal, de acuerdo con el artículo 226 de la Ley 223 de 1995, el hecho generador de este impuesto está constituido por la inscripción de actos, contratos o negocios jurídicos documentales en los cuales sean parte o beneficiarios los particulares y que, de conformidad con las disposiciones legales, deban registrarse en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos o en las Cámaras de Comercio. Para saber si este impuesto debe ser asumido por el Comprador o Vendedor, basta remitirnos al artículo 227 de la citada ley el cual señala sus sujetos pasivos a saber:

 

 

 

Son sujetos pasivos los particulares contratantes y los particulares beneficiarios del acto o providencia sometida a registro. Los sujetos pasivos pagarán el impuesto por partes iguales, salvo manifestación expresa de los mismos en otro sentido. (Subrayas fuera del original)

 

 

En términos más comprensivos, la boleta fiscal del acto de compraventa puede ser pagada por el comprador y el vendedor en partes iguales. Solo es que la Ley lanza una salvedad para que este impuesto se pague por tan solo una de las partes si así lo manifiesta expresamente. Ello es la razón por la cual las Constructoras en las promesas de venta en la cláusula de gastos de escrituración, incorporan que este impuesto “será asumido en un 100% por el comprador” librándose así de esta carga tributaria aprovechándose además del desconocimiento del Comprador.

 

 

·        Los Derechos Registrales y Notariales.

 

 

Los derechos registrales deben ser asumidos en su integridad por el Comprador ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, pues es este el único interesado en llevar a feliz término la formalidad indispensable para adquirir el dominio. En tanto que los derechos notariales corresponden asumirlos a una o ambas partes, dependiendo del acto que contenga la escritura y el modo estipulado en la promesa de venta para su pago. La forma de pago de los derechos notariales está señalada en el artículo 223 del Decreto 960 de 1970 Estatuto de Notariado de la siguiente manera:

 

 

 

 

Valga decir, que lo anterior opera respecto del acto de compraventa donde solo el Vendedor y el Comprador intervienen; pero no así en los actos de hipoteca, patrimonio de familia inembargable o afectación a la vivienda familiar, que por lo regular también constan con la escritura de venta; pero donde ya no intervienen conjuntamente aquellos, sino solo el Comprador con la entidad financiera que le otorga el crédito, en el caso del acto de la hipoteca, y el Comprador con su familia en el caso del patrimonio y la afectación. Actos estos últimos en que el Comprador debe asumir totalmente los costos.

 

 

Tal vez el lector se pregunte, ¿por qué debe asumir el Comprador la totalidad del costo del acto de hipoteca si también se trata de un acto biliteral entre él y la entidad crediticia? La respuesta es, porque así lo estipuló la norma específicamente en el artículo 225 del Estatuto de Notariado según el cual:

 

 

“En los contratos de mutuo y en los de garantía los derechos notariales serán de cargo del deudor; igual se dispone respecto de las cancelaciones consecuenciales.(Subrayas fuera del original)

 

 

      Del recuentro anterior se tiene entonces que: i) la retención en la fuente es de cuenta exclusiva del Vendedor; ii) el IVA que causa la venta de un bien inmueble cuyo valor excede las 26.800 Unidades de Valor Tributario (UVT) será de cuenta exclusiva del Comprador y el IVA que causa la prestación del servicio notarial pude ser asumido por partes iguales solo en los actos en que ambas intervienen; iii) el impuesto de registro (boleta fiscal) puede ser asumida por ambas partes o por una si así lo manifiesta expresamente; iv) los derechos registrales son de cuenta exclusiva del Comprador y v) los derechos notariales se pagan por partes iguales entre el Comprador y Vendedor